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Parece haber otro ánimo en el mercado inmobiliario rural

Según la Consultora Agro Claro se aprecia otra dinámica en la concreción de negocios.

Con datos del año 2019 cerrado, la consultora Agroclaro realizó su habitual análisis de la situación del mercado de tierras, donde no se constataron mejores precios en la comercialización, pero sí una mayor dinámica en la concreción de negocios.

Consultado por El País, uno de sus directores, el Ing. Agr. Juan José Fossati, estableció “que en los últimos años la rentabilidad era poco tentadora pero hoy vemos un mayor interés asociado a una expectativa de mejora. Los números hoy siguen siendo justos, pero con el tipo de cambio actual, el valor de materias primas y comparado con otras opciones de inversión, la tierra resulta ser siempre una alternativa interesante”.

Asimismo destacó que, además, “en el escenario actual de Latinoamérica, Uruguay se destaca una vez más por su estabilidad económica y política; poder comprar un activo tierra – una inversión segura – y arrendarlo a terceros, administrarlo o incluso poder radicarse en un país como el nuestro es determinante al momento de definir una inversión”.

El siguiente es el diálogo mantenido con el Ing. Fossati.

¿Cuál ha sido la tendencia en estos últimos 15 años?

Nuestros campos son heterogéneos y con opciones de uso diverso, lo que determina que la categorización pueda variar a lo largo de los años. De todas formas, en términos generales, la evolución es clara; los campos aumentaron sus valores después de la crisis del año 2002 y hasta 2014 para luego descender.

Si se consideran todos los campos agrícolas del país vendidos (en base al INC) desde 2005 a la fecha, éstos tienen un Coneat promedio de casi 140 puntos, y pasaron de valer 1.550 dólares por hectárea en 2005 a casi 7.290 en 2014. Y hoy estamos con un valor de 5.110 US$/Há. Para el caso de los ganaderos, el análisis determina un Coneat promedio de 90 y los valores para los años mencionados evolucionaron de US$ 810 a US$ 4.370 y actualmente se ubican en US$ 2.620.

Obviamente hay campos “mejores” y “peores” que el promedio citado, pero haciendo las correcciones por tipo de suelos, ubicación y mejoras es posible conocer como fue la variación en cada caso.

En estos años también fue cambiando el perfil de compradores y vendedores así como los sistemas productivos desarrollados en las estancias. Muchas zonas y campos tuvieron una transformación de ganadero a agrícola y por último un retorno a la ganadería y en ocasiones la inclusión de la forestación.

¿Los precios de los campos dejaron de bajar?

Nuestro análisis para campos agrícolas y ganaderos, comparando 2018 con 2019, indica que los valores a los cuales se han vendido las estancias en este período son muy similares. Y se está vendiendo más campo que en años anteriores, lo cual también es una señal. Los valores que vimos a lo largo del año se han mantenido indicando que los precios están estables.

¿Cómo analizan el ciclo de precios que tuvimos?

Hay que tener en cuenta que para muchos, la valorización de la tierra es relativa; cuando el campo es tu fuente de trabajo y forma de vida, el sentir es distinto. Estamos en un punto del mercado interesante, con la tierra a precios históricos bajos y donde el margen productivo ha empezado a mejorar. Somos un país agropecuario y nuestra industria nacional, el campo, está en un muy buen momento para ingresar o expandir el negocio.

Creo además que hay un cambio de paradigma en el mercado de tierras. Hoy es más abierto y diverso, está incluida la forestación, hay numerosos actores incluyendo fondos de inversión nacionales y extranjeros, etc. que determina que los campos no valen solo por lo que los uruguayos están dispuestos a pagar.

¿Esperan que los argentinos vuelvan a comprar campos?

En los gobiernos anteriores de los Kirchner los argentinos compraron mucho campo acá porque tenía numerosas ventajas. Después tuvimos el blanqueo de capitales durante el mandato de Macri con el cual muchos declararon ante la AFIP sus inversiones en el extranjero, incluyendo Uruguay. En este momento, las recientes imposiciones fiscales impuestas por Alberto Fernández a capitales argentinos fuera de su país sin duda no favorecen a los propietarios de tierra, más aún cuando es un negocio con rentabilidad segura pero baja. Son medidas recientes y habrá que esperar para ver el impacto que puedan tener, de todas formas vemos interés de argentinos en Uruguay.

Precios de referencia.

Como ocurre generalmente, en el norte y este del país son menos las referencias de negocios según el INC, debido a los suelos de menor Coneat y la forma de tenencia de la tierra. De todas formas en 2019 hubo datos que indican cuánto valen los campos en esas zonas.

En el norte se vendieron 2.268 hectáreas ganaderas, entre las ciudades de Tacuarembó y Tranqueras, con Índice Coneat (IC) 45 a 899 US$ por hectárea y por ruta 26 próximo a Tambores 2.984 has agrícola ganaderas IC 94 a 2.027 US$/Há. “Uno escucha además de otros negocios de campos en Paysandú y Salto y que indican que la mayoría de los campos de basalto valen hoy en día entre 1.000 y 2.000 US$/Há dependiendo de suelos, infraestructura y ubicación” comentó el socio de Agroclaro.

Por otra parte en el este, donde los valores tienen incidencia por su interés turístico, se destacan 371 has próximas a Aiguá sobre ruta 13, con IC de 115 vendidas a 3.507 US$/Há y 416 has sobre ruta 9, ubicadas 15 km antes de llegar a Rocha con IC 124 a 4.468 US$/Há.

Agrícolas: Hubo varios negocios en el litoral; en Colonia 135 has en La Estanzuela IC 166 vendidas a 6.500 US$/Há y 193 has en la zona de Ombúes de Lavalle IC 193 a 7.340 US$/Há. En Soriano se pueden tomar como referencia las 1.230 has sobre ruta 95 próximas a Mercedes a 6.500 US$/Há y en Río Negro 1.124 has en Young con IC 188 a 6.700 US$/Há.

Fossati agregó que “vemos muchos uruguayos operando y por su perfil como compradores, generalmente dan especial importancia a las instalaciones que tengan los establecimientos. Con precios de la tierra menores, las mejoras tienen mayor relevancia en el valor del campo a la vez que permiten producir mejor desde el momento de su compra. No olvidemos que hay campos que tuvieron su ciclo agrícola y hoy están volviendo a la ganadería y demandan una importante inversión para restituir alambrados, aguadas, instalaciones, entre otros. Esto está impactando en los precios actuales no solo por su costo sino también por el tiempo que se tarda en poner el sistema a producir nuevamente”.

Ganaderos: yendo de este a oeste se destacan 1.387 has que incluyen una parte arrocera y agrícola a 10 km de la ciudad de Treinta y Tres, con IC 73 que se comercializaron a 2.500 US$/Há; 1.118 has en Florida, en la zona de Polanco del Yí, con IC 101 a 3.512 US$/Há y en Durazno 7.815 has ganadero agrícolas en Rincón de los Tapes, IC 109 a 2.495 US$/Há.

Se vendieron varios campos forestales, siendo la mayoría de los negocios por la tierra y las plantaciones forestales.

En otro orden, se remataron 328 has forestales en Lavalleja a 2.134 US$/Há y 498 has en Cerro Largo a 2.500 US$/Há. Por otra parte en Canelones, fueron subastadas 515 has con costas al río Santa Lucía y uso agrícola ganadero a 3.450 US$/Há.

Arrendamientos: a mediados de año se licitaron 1.063 has de uso agrícola ganadero en Paysandú que se adjudicaron con una renta de 600 kg soja/ha/año para áreas con cultivo; 65 kg novillo/ha/año para praderas y 45 kg novillo/ha/año que corresponde a zonas con campo natural. En Flores hubo una licitación por 556 has agrícolas adjudicadas a 654 kg soja/ha/año y otra por 901 has ganaderas otorgadas por 56 kg de novillo/ha/año.

Perspectivas.

Fossati consideró que “hay mucha expectativa con el cambio de gobierno y las medidas que se puedan adoptar para el sector. De todas formas hay que destacar la estabilidad política del país que determina que los inversores elijan el país sabiendo que habrá alternancia de partidos en el gobierno. A nivel local el tipo de cambio será un factor importante para mejorar la rentabilidad del sector. Por otra parte la situación política y social de la región y especialmente la de Argentina captan hoy la atención y tendrán efectos en Uruguay”. /Fuente: Rurales – El País /Texto: Pablo D. Mestre

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